العائد الإيجاري هو النسبة التي تقيس ما يدرّه العقار المؤجر سنويا مقارنة بسعره، وهو المقياس الأول لتحديد هل الشراء مجدٍ أم لا. وإذا كنت تسأل كيف تحسب ربحية العقار المؤجر، فالمعادلات بسيطة وتحتاج فقط أرقاما دقيقة وتكاليف واقعية.
العائد الإيجاري الإجمالي
يحسب بقسمة الإيجار السنوي على سعر العقار:
العائد الإجمالي = (الإيجار الشهري × 12) ÷ سعر الشراء × 100
مثال
عقار سعره 800 ألف درهم، يؤجَّر بـ 3500 درهم شهريا: الإيجار السنوي 42 ألف درهم، فالعائد الإجمالي = 42000 ÷ 800000 × 100 = 5.25%.
العائد الصافي: الأرقام الحقيقية
هو يخصم المصاريف التي تتحملها كمالك، ويضيف رسوم الشراء إلى كلفة الاستثمار:
العائد الصافي = (الإيجار السنوي − المصاريف السنوية) ÷ (سعر الشراء + رسوم الشراء) × 100
مثال متابع
لنفترض أن المصاريف السنوية (صيانة، ضرائب، تأمين، شهر شغور) 7000 درهم، ورسوم الشراء 40 ألف درهم:
- صافي الدخل = 42000 − 7000 = 35000 درهم.
- الكلفة الكلية = 800000 + 40000 = 840000 درهم.
- العائد الصافي = 35000 ÷ 840000 × 100 ≈ 4.17%.
الأرقام افتراضية للتوضيح، فاستبدلها بأرقام عقارك الحقيقي.
ما المصاريف التي يجب حسابها؟
| بند | ملاحظة |
|---|---|
| الصيانة والترميم | خصص نسبة سنوية من قيمة العقار أو الإيجار |
| الضرائب والرسوم المحلية | تختلف بحسب البلد ونوع العقار |
| التأمين | على العقار وأحيانا على المستأجر |
| الشغور | أشهر بلا إيجار |
| الإدارة والوساطة | إن فوّضت جهة لإدارة العقار |
| الفوائد | إن كان العقار ممولا بقرض |
كيف تحكم على العائد؟
التدفق النقدي الشهري
حتى لو بدا العائد جيدا، تأكد أن التدفق النقدي إيجابي: الإيجار الشهري ناقص القسط والمصاريف. فالتدفق السلبي يعني أن عليك دفع المال من جيبك كل شهر، وهو ما يختلف عن الربح على الورق. وتعرف على الفكرة في إدارة التدفق النقدي.
أخطاء شائعة في حساب العائد
- استعمال السعر المعلن للإيجار دون واقع السوق.
- نسيان رسوم الشراء والترميم الأولي.
- تجاهل الشغور والمتأخرات.
- مقارنة العائد الإجمالي لعقار بالصافي لآخر.
وللتعمق في أساس الاستثمار العقاري اقرأ الاستثمار العقاري للمبتدئين.
الأسئلة الشائعة
ما العائد الإيجاري الجيد؟
لا رقم ثابت، ويختلف بحسب المدينة والبلد ونوع العقار وسعر الفائدة، لذا قارنه بالسوق المحلي وببدائل الاستثمار.
هل العائد الإجمالي كاف؟
لا، لأنه يتجاهل المصاريف. والأهم هو الصافي.
هل يدخل ارتفاع سعر العقار في العائد؟
لا يدخل في العائد الإيجاري، لكنه جزء من العائد الإجمالي للاستثمار عند البيع.
اقرأ أيضا
- الاستثمار العقاري للمبتدئين: دليل شامل
- الاستثمار في الأراضي: المزايا والمخاطر وطريقة التقييم
- الحرية المالية: ما هي وكيف تحققها؟
- القرض الشخصي: كيف تختاره وما شروطه وتكاليفه؟
تصفّح بقية المواضيع من الفهرس الشامل، أو اعرف المقال الأنسب لهدفك عبر الدليل السريع.